Les modalités d’un achat immobilier à deux dépendent de la situation du couple : êtes-vous mariés, pacsés, en concubinage ? Dans chaque cas, vous devrez réfléchir aux modalités d’achat initiales et notamment envisager et anticiper les conséquences possibles d’un décès ou d’une séparation.
L’achat immobilier par un couple marié
Dans cette première situation, le choix du régime matrimonial est très important car il détermine la propriété des biens acquis par les époux durant leur mariage.
Sous le régime de la communauté, les biens acquis pendant le mariage sont réputés communs et peu importe qui rembourse le prêt ou la hauteur des revenus de chacun. En revanche, si l’un des conjoints finance une partie de l’achat grâce à des fonds propres provenant d’épargne accumulée avant le mariage, d’une donation ou d’un héritage, le notaire peut établir une déclaration d’emploi attestant de l’origine des fonds. Cela permettra en cas de divorce, au conjoint concerné de revendiquer la propriété du bien s’il l’a entièrement financée ou de prétendre à ce que l’on appelle « une récompense » à hauteur de son apport personnel initial.
Sous le régime de la séparation de biens, le bien immobilier appartient à qui l’achète. Si les époux achètent en indivision, chacun sera propriétaire à hauteur de la proportion indiquée dans l’acte d’acquisition. Il est important de bien quantifier cette quote-part en fonction de la participation réelle de chacun en termes d’apport en fonds propres et de remboursement du prêt s’il y en a un de mis en place.
L’achat immobilier par un couple pacsé
Deuxième situation, l’achat immobilier est réalisé par un couple pacsé. La plupart des couples sont placés par défaut sous un régime séparatiste et dans ce cas les modalités d’un achat immobilier sont proches de celles des époux séparés de biens. Le bien leur appartient dans les proportions qu’ils ont déclarées dans l’acte notarié. S’ils ont opté pour le régime de l’indivision spécifique au pacs alors le bien leur appartient à parts égales quel que soit le montant de leur financement et aucun recours ne sera possible entre eux à raison d’une participation financière inégale. Ils doivent aussi anticiper les conséquences d’un décès car les partenaires d’un pacs ne sont pas héritiers l’un de l’autre. La solution est qu’ils établissent chacun un testament pour léguer leur part à l’autre, ce qui leur évitera de se retrouver, au moment du décès, en indivision avec les héritiers du partenaire, comme par exemple ses enfants d’une première union ou ses père et mère.
L’achat immobilier par un couple en concubinage
Enfin, dernière situation, l’achat immobilier est réalisé par un couple vivant ensemble, mais ni marié et ni pacsé. Dans ce cas aussi, l’achat est bien entendu possible mais les acquéreurs sont considérés par la loi comme des étrangers et sont soumis au régime de l’indivision. Ainsi, anticiper et prévoir le décès de l’un des partenaires est d’autant plus important dans ce cas. En effet, malgré un testament dans lequel chacun peut léguer sa part à l’autre en cas de décès, le survivant devra néanmoins verser des droits de succession à hauteur de 60% à l’Etat. Les époux et partenaires de pacs en sont eux exonérés.
En conclusion, réaliser un achat immobilier à deux entraine des situations juridiques très différentes selon qu’on réalise l’opération en étant mariés, pacsés ou concubins. Il faut donc le faire en toute connaissance de cause, bien régler les modalités initiales de l’achat et anticiper les situations éventuelles pouvant survenir à la suite d’un décès ou d’une séparation.
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